Uppdaterad 5 juli 2026 · Faktagranskad mot estateguru.co och Finansinspektionen

Estateguru – fastighetsbelånade lån, avgifter och risker

Estateguru är en europeisk plattform där du investerar i lån som är säkrade med fastigheter, med tyngdpunkt på den baltiska marknaden. Här går vi igenom produkten EG Grow, avgifterna, hur plattformen är reglerad och vilka risker som hör till fastighetsbelånad utlåning.

Vad är Estateguru?

Estateguru är en europeisk plattform för lån som är säkrade med fastigheter, enligt bolagets egen sida. Verksamheten drivs av Estateguru OÜ, ett estniskt bolag, och plattformen beskriver sig själv som inriktad på att förmedla lån till företag där en inteckning i fastighet fungerar som säkerhet. Ny lånefinansiering fokuserar enligt Estateguru på de baltiska marknaderna Estland, Lettland och Litauen, samtidigt som plattformen även har erbjudit lån i andra europeiska länder.

Estateguru sköter enligt sin egen beskrivning hela låneprocessen – från att projektet väljs ut och riskbedöms till att säkerheten säkras och återbetalningar hanteras. Valutan på plattformen är euro, vilket är värt att ha i åtanke som svensk investerare eftersom det tillkommer en valutarisk utöver kreditrisken.

EG Grow och Manual Invest

Estateguru erbjuder enligt sin egen sida två huvudsakliga sätt att investera. EG Grow är en automatiserad portfölj där kapitalet enligt bolaget fördelas över flera lån automatiskt, med en angiven ränta på 7 % per år som betalas ut månadsvis (uppgift från Estateguru, kontrollerad 2026-07-11). Du kan enligt Estateguru starta EG Grow från 100 euro. Manual Invest innebär i stället att du själv väljer vilka enskilda låneprojekt du vill investera i, projekt för projekt.

Att Estateguru anger räntan för EG Grow till 7 % per år betyder inte att avkastningen är garanterad eller riskfri – en angiven ränta på en produkt är inte samma sak som en garanti, eftersom den fortfarande bygger på att de underliggande låntagarna faktiskt betalar tillbaka sina lån. Estateguru skriver själva att bolaget hanterar diversifiering och räntetäckning genom en särskild reservfond kopplad till EG Grow, men det tar inte bort den underliggande kreditrisken.

Lånen på plattformen är enligt Estateguru säkrade med en inteckning i fastighet, vilket är den huvudsakliga säkerheten om en låntagare hamnar på obestånd. En fastighetssäkerhet gör inte i sig en investering riskfri – om säkerheten behöver realiseras tar det tid, och det finns ingen garanti för att försäljningen täcker hela lånebeloppet.

Avgifter

Att ha ett investeringskonto hos Estateguru är kostnadsfritt, enligt bolagets egen hjälpcenter. Den avgift som tydligast framgår är en avgift på 1 % som tas ut när du säljer en fordran på andrahandsmarknaden (Secondary Market). Utöver det kan det tillkomma andra avgifter beroende på hur du använder plattformen, men detaljerna för samtliga avgiftstyper ingår inte i det underlag vi kunnat verifiera mekaniskt i den här granskningen. Kontrollera därför alltid Estateguru-hjälpcentret eller villkorssidan för avgifter för en fullständig och aktuell avgiftsbild innan du investerar.

Räntan för EG Grow är den nivå Estateguru själva anger, kontrollerad 2026-07-11 – inte en garanterad eller förväntad avkastning. Kontrollera alltid aktuell nivå hos Estateguru innan du investerar.

Reglering och tillsyn

Estateguru beskriver sig själva som en licensierad europeisk leverantör av gräsrotsfinansieringstjänster, med ett verksamhetstillstånd utfärdat genom beslut av Finantsinspektsioon, den estniska finansinspektionen. Den typen av tillstånd hör ihop med EU-förordningen (EU) 2020/1503 om europeiska leverantörer av gräsrotsfinansieringstjänster, som reglerar den här typen av verksamhet inom EU tillsammans med kompletterande nationell lagstiftning. Att Estateguru har ett sådant tillstånd innebär tillsyn av verksamheten, men det är inte samma sak som ett investerarskydd eller en garanti mot kreditförluster.

Risker med fastighetsbelånade lån

Estateguru är själva tydliga med att en investering innebär en risk att förlora delar av eller hela det investerade kapitalet, enligt bolagets sida om riskupplysningar. På sin sida om investerarrisk skriver Estateguru att den största risken för att du ska förlora din investering är att en låntagare uteblir med återbetalningen, det vill säga kreditrisk.

• Kreditrisk och förseningar – enligt Estategurus egen statistiksida, kontrollerad 2026-07-11, var fyra lån med ett sammanlagt värde på 532 079 euro klassade som försenade, och inga lån låg i aktiv återvinning vid kontrolltillfället. Bolagets redovisade årliga andel lån som fallerat har annars varierat kraftigt mellan olika år, från drygt 6 % 2020 till över 27 % 2023, enligt samma källa. Det visar att förseningar och kreditförluster förekommer även på en reglerad plattform, och att nivån kan skilja sig mycket mellan år.
• Likviditetsrisk – pengar bundna i ett lån är låsta tills det återbetalas eller till dess du hittar en köpare på andrahandsmarknaden, mot en avgift.
• Plattformsrisk – hur Estateguru själva sköter sin verksamhet, sin riskbedömning och en eventuell kris påverkar dina investeringar.
• Valutarisk – som svensk investerare sparar du i euro, vilket innebär att växelkursen mellan euro och krona också påverkar ditt resultat.

Fastighetssäkerheten bakom lånen minskar inte kreditrisken till noll, och en angiven ränta som 7 % för EG Grow (kontrollerad 2026-07-11) ska inte läsas som en garanterad eller förväntad avkastning. Diversifiering över flera lån eller länder eliminerar inte risken för förlust. Läs mer i vår guide om risker med P2P-lån i stort och om varför historisk avkastning inte är detsamma som förväntad avkastning.

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Investeringar kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet.

Läs även vår genomgång av SaveLend, guiden om hur du jämför P2P-plattformar och skatt på P2P-lån. Fler grunder finns i vad P2P-lån är och på våra guider om P2P.